青岛开年土地首拍部分中止！涉及地块争议较大

本文转自：法治青岛

青岛市原定于3月18日上市拍卖的市内第一块商住建设用地，17日晚官方宣布“中止出让”。该地块两次公告并中止挂牌引来众多关注，有知情人透露，该地块之所以中止出让，缘由地面附着债务较多、出让条件争议较大，大批债权人担心地价太低无法索债，故而请求拍卖延缓。

涉及拍卖的地块位于青岛市李沧区重庆中路399号，东南新苑小区以东、京口路以南，临近地铁3号线君峰路站，距离李村核心商圈不足1公里，原华外大酒店所在地，是今年青岛市区市南、市北、崂山、李沧区中仅有的1宗出让地块，所以备受关注。

该地块原为青岛地毯厂，是隶属于原青岛市二轻总公司的集体企业。2008年，地毯厂因入不敷出欠债较多，经青岛市国企改革领导小组批准，产权整体对外公开挂牌转让，青岛华外实业有限公司（以下简称华外公司）摘牌受让改制。2010年，青岛市将厂区地块国有建设用地使用权出让给该公司，厂区面积57688.6㎡，分3个地块。

2011年7月，经青岛市原规划局论证并经市政府城规委审批。华外公司2#地块规划为商住比例40%的商业建筑，3#地块全部为居住及配套设施，总体商住比为2:8。2#、3#地块共占地31746㎡，规划建筑面积18万㎡。

为配合青岛市对老城区进行搬迁改造，2012年至2013年，华外公司与青岛市国土储备中心签订入储协议，将投资1.2亿元的华外大酒店拆除，全部厂区腾空搬迁。2014年，厂区的1#地块拍卖出让，开发建设绿地香颂房地产项目；2#、3#地块因周围其他地主原因，李沧区不同意拆分出让，一直没有开发。

一位知情人透露，2019年，李沧区未经华外公司同意，将该地块商住比由2:8变更为5:5并计划对外挂牌出让，这直接导致华外公司巨额利益受损，由此引发了华外公司债权人的不满。

“在地毯厂改制、企业搬迁、职工安置等过程中，华外公司融资欠下了3亿元外债，这些债主有市民、有老职工、有金融机构、也有企业，共160多个，十年了，不算复息，连本带息也是7、8个亿了，大家眼巴巴等着卖地讨债，李沧区这么变更商住比，直接导致地价大幅降低，我们会无处要债。”一位崔姓债权人表示。

崔女士说，因此，华外公司多次向青岛市、青岛市自然资源和规划局（以下简称自规局）和李沧区反映，要求恢复到2012年2:8商住比后再卖，未果。

2021年8月，李沧区用“产业勾地”的方式，设置条件，计划将2、3#地块挂牌出让，遭华外公司和众多债主强烈反对，青岛市自规局遂将李沧区所设条件摘除，并停止了该次挂牌。

“土地财政嘛，都希望土地能多卖钱，但李沧区预设条件，引进的是山东省某房地产企业的‘大健康’版块，把商住比由2:8变更成5:5。他们是不是真做‘大健康’产业、能不能做成都不好说，但变更商住比后，直接减少了巨额财政收入，算一算，仅华外公司就减少了7、8个亿的收入。”另一位债权人姜先生表示。

多位债权人质疑，李沧区因建设院士港等项目，财政并不充裕。一边缺钱，一边“挥泪大甩卖”，不知缘由何故。

2021年8月份的第一次拍卖被叫停后，2022年2月26日，青岛市自规局发布2022年第一批集中供地名单，该地块又在挂牌公示之列。这一次，原本一并出让的2、3#地块被分开了。本次仅出让3#地块，2#地块不在挂牌之列。

“最初我们要拆开分别挂牌的时候，李沧区不让，现在周围环境变了，已经不适合再拆开分别出让了，李沧区这个时候偏偏又非要给拆开分别出让。所以这第二次，他们做得更离谱了。2#、3#地块总共31746㎡，3#地块就占去了23647.8㎡，2#仅余8100㎡，巴掌大的面积，将来卖给谁？这就彻底撂下了。所以这第二次的挂牌更不合理，我们坚决不同意。如果这次卖了，那我们的债权更是遥遥无期了。”姜先生说。

姜先生说，除了分拆出让之外，土地出让价格也让他们无法接受。地毯厂周围地价平均1.2万左右，但李沧区此次设定的起拍价格仅为8000元/㎡，比城阳区的地价还便宜。按照去年8月自然资源部发布的集中供地试点城市新规，单宗地价溢价率不得超过15%，该地块最高不能超过9200元/㎡，如此高价低卖，更让华外公司和债权人接受不了。

于是，在众多债权人和华外公司的强烈要求下，青岛市自规局3月17日公告，2022年市辖区第一批次集中土地拍卖的李沧区唯一新地块“中止出让”。此次，也是该地块第二次中止出让。连续两次挂牌后又中止，由此引发了市民和媒体的关注。

文/王殳

编辑：董楠