有效规避317新政中的购房纠纷

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今日开阳网 2017-03-27 12:24:52 房产

自从2017年北京购房的317新政一出，瞬间在购房者群体中引起了轩然大波。许多在北京有购房意向的人民群众急于了解新政策中透露出的购房信息，不论是在北京已经有房的，还是在北京从未置业的，都可以关注以下这些热点问题，将对您的京房购置大有裨益。

新政主要影响哪些购房群体？

答：新政主要针对于使用信贷购买北京第二套房的住户。由此可见，购买北京首套住房的群众，不直接受此影响。但是，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款），是针对所有购房者的。我们可以看出，这一政策主要对“投资性”购房行为的产生了较大影响。政府购房信息的风向标瞄准了购买有计划两套房屋以上的消费者，降低除了“自住”以外的购房量。

新政针对于原来的购房政策有哪些变化？

答：1、恢复认房又认贷方式。认房又认贷主要是指通过何种标准来界定购买的房子属于第二套房。认房，是指在界定二套房时，如果借款人在当地房屋登记系统中，已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房或以上；认贷，是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，那么又申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。认房又认贷款，就是指，贷款买房时，只要借款人名下有房屋或有房贷记录，都将被界定为狗，买了二套或两套以上的房。

2、二套房首付比例提升至60%、80%。对于居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。但是，对于购买第二套住房，大多数住房的首付比例就提升至80%。虽然政策给规定普通住宅60%首付，非普通住宅80%首付两档。但是，按照现行的普通住宅认定标准来看，北京大多数住房都属于“非普通住宅”。我们来看看北京认定普通住宅有哪些标准：（1）面积144平方米以下；（2）容积率1.0以上；（3）实际成交价格原则上应当低于按所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。这三条必须都能满足，才能算普通住房。考虑到目前北京二手房市场上70%以上为换房群体，“认房认贷”严格了首套标准，换房群体“先卖后买”也被界定为二套。相对来说，二房的首付比例就相当的大了，需要较多资金才能承担的起。

3、贷款年限最长为25年。在新政颁布之前，首套房屋的贷款时长上限是30年，第二套是25年。但是新政将所有房屋都纳入25年上限范围内，同等条件下，购房者的月供金额可能会相对提高。

4、以企业名义购买的住房，三年以及以上才能上市交易。以公司名义购买住房的，大部分群体是由于受到限购政策的制约，个人没有资格购房。没有资格还要购房的，一方面是需要一定的经济基础，另一方面购房动机很有可能是进行投资。新政从严企业的买卖行为，减少企业的投机行为。

还有哪些较为复杂的情况也属于购买二房？

答：1、在北京买过房或有过贷款，不管房子是否在其名下、贷款是否还完，再买都算二套。

2、在外地买过房或有过贷款，政策没有明确规定。但如果北京在实践中参考上海的执行方法，则认定的时候，贷款记录的范围涉及全国。这样的话，即使购房者不在北京还是其他地区有过贷款记录，或是在北京周边购置过房子有过贷款记录，也算是购买了二套。

3、全款买的房，卖掉之后在购买算二套。

4、夫妻二人共同购买房屋的，不论贷款与否，再买都算二套。即使夫妻假离婚，若是双方都有过了贷款记录，也算二套。但是，房屋以夫妻一方的名义购买、贷款的，假离婚后，另一方有购房资格，再单独购买的话，算首套房屋。

以上是北京德亮律师事务所，专业从事房地产律师业务近十年，对在京购买二房政策可能带来的影响进行的分析，希望能为您在北京购买第二套房产、减少购房纠纷提供帮助。